来源：专注不良资产    

裁判要旨

以房抵债协议不同于商品房买卖合同，抵债房屋受让人不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。

案情简介

1. 2017年，恒丰银行南充分行因借款纠纷起诉思凯房产公司等被告，并于同年4月申请查封了思凯房产公司名下的案涉房产。2017年8月10日，各方当事人达成调解协议，由思凯房产公司等被告向恒丰银行南充分行支付借款及利息 。

2. 由于调解协议未被履行，恒丰银行南充分行向南充中院申请强制执行。执行期间，南充中院决定拍卖查封的案涉房屋。案外人杨婕以房屋买受人身份提出执行异议，南充中院因此裁定中止执行。恒丰银行南充分行不服，提起执行异议之诉。

3. 一审法院南充中院查明，杨婕与被执行人思凯房产公司在房屋被查封前签订了买卖合同，思凯房产公司也出具了房款现金收据。由于房屋已被杨婕占有使用，且未能过户系行政限制原因，南充中院据此认定，杨婕符合《执行异议复议规定》第二十八条，判决驳回恒丰银行南充分行的诉讼请求。

4. 二审法院四川高院另查明，案涉房款系通过抵偿股权转让价款债务的方式进行支付。因此，杨婕与被执行人思凯房产公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，遂撤销一审判决，改判准许执行案涉房屋。

裁判要点及思路

本案的争议焦点是：杨婕对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。

基于抵债行为而受让涉案房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债务。因此，杨婕与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变杨婕在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。

实务要点总结

1.以房抵债合同不等同于房屋买卖合同，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项。因此，抵债房屋受让人不享有物权期待权，不能主张排除对房屋的执行。

2. 人民法院对《执行异议复议规定》第二十八条第一项“买卖合同”的认定标准是是否具备购买房屋的目的。本案中，法院认为抵债目的不同于购买房屋的目的，即使双方签订了《买卖合同》，也仅是抵债的履行方式，不影响其真实的抵债目的。

本案中，杨婕系在否认恒丰银行南充分行享有抵押权的基础上，主要以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据，主张其权益可以阻却强制执行，一审法院囿于相关生效执行法律文书的内容，也是将恒丰银行南充分行作为普通债权人，依该条规定为据进行的论证。其实，无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。杨婕在本案中系基于抵债行为而受让的案涉房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然杨婕提交了其与思凯房产公司签订的《商品房买卖合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，杨婕与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变杨婕在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。质言之，无论恒丰银行南充分行是否享有抵押权，也无论本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条的规定，因杨婕在本案中不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。

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